L’achat immobilier en cryptomonnaie suscite un intérêt croissant, notamment chez les investisseurs et les amateurs de nouvelles technologies financières. Cette méthode de paiement, bien que possible en France, est encadrée par des réglementations strictes et soulève des questions juridiques et fiscales essentielles.
Découvrez comment fonctionne concrètement une transaction immobilière en crypto, ses avantages et ses risques.
À retenir :
- Légal mais encadré : la vente doit être libellée en euros, même si le paiement s’effectue en cryptomonnaie.
- Processus sécurisé : les transactions nécessitent des intermédiaires comme un notaire et souvent un prestataire de services sur actifs numériques (PSAN).
- Fiscalité à anticiper : la conversion des cryptos en euros peut générer des obligations fiscales.
- Acceptation limitée : peu de vendeurs et agences immobilières acceptent encore ce type de transaction.
Comment acheter un bien immobilier en cryptomonnaie ?
L’achat d’un bien en crypto repose sur un processus bien défini qui doit respecter le cadre légal français. Voici les étapes principales :
Recherche du bien et accord avec le vendeur
Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à l’achat en crypto. Le vendeur doit être d’accord pour accepter ce mode de paiement, ce qui est encore rare en France. Dans la majorité des cas, une conversion en euros via un prestataire agréé (PSAN) est nécessaire pour respecter les réglementations bancaires et notariales.
Signature de la promesse de vente
Une promesse de vente est signée devant un notaire. Le prix du bien doit obligatoirement être exprimé en euros, même si l’acheteur souhaite payer en cryptomonnaie. Une clause de conversion peut être ajoutée pour protéger les parties contre la volatilité des cryptos entre la signature et l’acte définitif.
Sécurisation des fonds
Les transactions en crypto sont souvent perçues comme risquées. Pour sécuriser l’opération :
- Un compte séquestre est recommandé pour bloquer les fonds avant la finalisation.
- Un PSAN agréé peut être utilisé pour convertir les cryptos en euros au moment du paiement final.
Finalisation de l’achat et paiement
Le jour de la signature de l’acte de vente, deux scénarios sont possibles :
- Le vendeur accepte les cryptos : il reçoit directement le paiement en crypto. Cependant, cette pratique est encore peu courante en France.
- Le paiement est converti en euros : l’acheteur utilise un PSAN qui échange ses cryptos contre des euros, lesquels sont versés au vendeur.
À noter : les frais de notaire et certaines taxes doivent obligatoirement être payés en euros.
Quels sont les enjeux juridiques et fiscaux ?
Légalité de l’achat en cryptomonnaie
Selon le droit français, un bien immobilier ne peut être vendu qu’en euros. Cela signifie que, même si le paiement en crypto est accepté par le vendeur, la transaction doit être formalisée en monnaie fiduciaire pour être légale. L’intervention d’un notaire est obligatoire, ce dernier veillant à la conformité de la transaction.
Régime fiscal applicable
Acheter un bien immobilier en crypto implique des obligations fiscales :
- Flat tax de 30% : si l’acheteur convertit ses cryptos en euros avant l’achat, il est imposé à hauteur de 30% sur la plus-value réalisée.
- Pas d’impôt si paiement direct en crypto : si l’achat est effectué sans conversion en euros, aucune taxation ne s’applique au moment de la transaction.
Risques et précautions à prendre
Acheter en cryptomonnaie n’est pas sans risques :
- Volatilité des cours : la valeur du bien peut fluctuer fortement entre la promesse de vente et l’acte définitif.
- Manque de reconnaissance par les banques : certains établissements refusent de financer un achat impliquant des cryptomonnaies.
- Menaces de fraudes : l’absence d’intermédiaire bancaire peut augmenter les risques d’arnaque, d’où l’importance de passer par un notaire et un PSAN.
Avantages et inconvénients de l’achat immobilier en crypto
Avantages
✅ Transactions rapides : en supprimant les délais bancaires, le transfert de fonds est quasi immédiat.
✅ Investissement international facilité : les acheteurs étrangers peuvent acquérir un bien sans avoir à convertir leurs fonds dans la devise locale.
✅ Sécurité et transparence : les transactions via la blockchain sont infalsifiables, ce qui limite les risques de falsification de documents.
Inconvénients
❌ Complexité juridique : la conversion en euros reste nécessaire dans la plupart des cas.
❌ Volatilité du marché : le prix du bien peut varier selon les fluctuations des cryptomonnaies.
❌ Peu d’acceptation par les vendeurs : en France, rares sont les agences et propriétaires qui acceptent ce mode de paiement.
Acheter un bien immobilier en crypto est une réalité en France, mais le cadre réglementaire impose encore des restrictions. Pour réussir une telle transaction, il est essentiel de bien s’informer et de s’entourer de professionnels compétents (notaires, PSAN, avocats spécialisés).
Avez-vous déjà envisagé d’acheter un bien en cryptomonnaie ? Partagez votre avis en commentaire !